In attuazione alla Direttiva 2014/17/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 4 febbraio 2014, in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali sono state introdotte sostanziali novità con riferimento ai contratti di:
• mutuo aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale;
• mutuo finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
LE NOVITA’
La novità principale riguarda la possibilità per la banca mutuante, dopo 18 rate non pagate dal cliente, di procedere direttamente alla vendita dell’immobile, bypassando la procedura di esecuzione forzata, ossia la vendita all’asta; tale opzione è possibile soltanto se il cliente, assistito da un consulente ha volontariamente ed espressamente previsto l’inserimento di tale clausola nel contratto di mutuo; clausola che può configurarsi solo per i contratti futuri e non anche in caso di rinegoziazione di contratti stipulati in epoca antecedente al termine di 60 gg dall’entrata in vigore di disposizioni di attuazione del decreto in trattazione; di fatto la clausola espressa non opera retroattivamente.
Se la clausola espressa sia stata prevista nel contratto o meno, resta comunque ferma per la banca ha la possibilità di optare per la risoluzione del mutuo per inadempimento del cliente che non ha pagato 7 rate e non estingue il debito (proceduta tradizionale); in questo caso la vendita segue la normale procedura, quindi l’esecuzione forzata che si concretizza nella vendita dell’immobile all’asta. Se dalla vendita dovesse permanere un residuo in capo al mutuatario, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura forzata.
Qualora il cliente si rilevi inadempiente in seguito al mancato pagamento di 18 rate, con l’inserimento della clausola di esdebitazione , il debito si estingue con il trasferimento alla banca dell’immobile o dei proventi derivanti dalla vendita, in seguito ad adeguata valutazione dell’immobile da parte di un perito indipendente, scelto in comune accordo tra la banca e il mutuatario, o in caso contrario, tramite l’intervento del Presidente del tribunale territorialmente competente. Viene confermato il divieto di patto commissorio art 2744 c.c., per effetto del quale, se dalla vendita dell’immobile la banca realizzerà un introito superiore a quello che è il credito vantato nei confronti del cliente, la parte eccedente deve essere versata a favore dello stesso; se invece il prezzo di realizzo è inferiore al debito residuo, per la rimanenza, il cliente non è comunque perseguibile dalla banca, come invece avviene in caso di vendita dell’unità immobiliare all’asta.
Durante la fase di istruttoria del mutuo, l’individuazione del valore effettivo del bene è un aspetto fondamentale soprattutto per determinare l’importo massimo concedibile al cliente; Decreto in oggetto, non ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale, rimarca che la valutazione deve essere svolta da figure competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito per avere una valutazione imparziale ed obiettiva; è la Banca d’Italia a dover emanare le disposizioni attuative, tenendo conto della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Dott. Ennio Mancini
Lo Studio ringrazia per l’attenzione riservatagli e rimane a disposizioni per ogni ulteriore chiarimento riservandosi la facoltà di tenervi costantemente aggiornati sulle novità di Vostro interesse.
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